ASAI Villas открыты!
Close
ASAI Villas открыты!
Close
инвестиции

Особенности рынка недвижимости Бали

Чем примечателен современный рынок недвижимости Бали и чем это может быть интересно инвесторам.
1. Стабильный рост и отсутствие скидок даже во времена нестабильности
Начнем с такой неочевидной штуки, как почти полное отсутствие возможности для входа значительно ниже рынка. Как бы контринтуитивно это не звучало, но это говорит в первую очередь о стабильности на рынке недвижимости.

Приведу пример
Последние 2 года ряд инвесторов из лица моих клиентов и просто подписчиков активно искали распродажи на рынке недвижимости Бали в надежде зайти по более выгодной цене.

Тут я хочу отдать должное, что многие продолжают пользоваться заветами Барона Ротшильда полуторавековой давности. Но мир с тех пор сильно изменился, да и кровь уже мало где реально течет по улицам. Сама возможность входа рынка - дело двоякое. С одной стороны вы действительно получаете актив по более выгодной цене.
Но с другой стороны, это говорит о том, что на рынке не всё хорошо, и продавцы спешат избавиться от активов. Может цикл не тот, кризис или вообще пузырь, который вот-вот лопнет. В итоге, пандемия заканчивается, эти инвесторы никуда не зашли. Тогда как отдельные лоты на Бали, которые мы вместе рассматривали, успели подорожать уже вдвое с 2020 года.

При этом инфляция обесценивает доллары со скоростью 5% в год, рубли еще быстрее. Вывод: отсутствие скидок даже в нестабильные времена - это верный признак что вы находитесь на стабильно растущем рынке.
2. Отсутствие закредитованности на рынке недвижимости
Про доступ к кредитам и в особенности к ипотеке в Индонезии я уже писал.
Коротко - тут все плохо: ставки нерыночные, условия конские. На выходе - недвижимость приобретается за кеш. А в такой среде рынок куда более устойчив в глобальным катаклизмам и вот почему.

Как многие успели заметить, за последние 2 года рынок недвижимости во всем мире активно зашевелился и много где начался настоящий бум.
Например, в Сочи цены на отдельные объекты сейчас выросли почти в два раза в рублевом эквиваленте. В Москве история похожая, только цифры скромнее.

Но при этом и закредитованность населения выросла аналогично более чем в два раза. При этом платежеспособность населения продолжает падать.
Такое положение дел вместе с взрывным ростом инфляции существенно повышает риск событий, которые мы уже видели в 2008 году в США и Испании.

Схематично это выглядит так:
1
ЦБ повышает ключевые ставки в противовес инфляции
2
Ставки по ипотеке растут
3
Ряд заемщиков не могут оплачивать повышенные ставки
4
Ипотечные объекты массово оказываются на рынке
5
Рынок недвижимости летит вниз
Вывод: Когда объекты недвижимости покупаются за кеш рынок куда более устойчив не только к экономическим изменениям, но и таким форс-мажорам, как пандемия.

Ну и вишенка на торте

Это создает дополнительное пространство для взрывного роста на рынке недвижимости после смягчения кредитных требований.
3. Взрывной рост спроса со стороны иностранных покупателей
Раньше Балийская недвижимость пользовалась спросом в первую очередь у классических покупателей курортной недвижимости, целью которых был отдых в своих резиденциях во время отпусков и сдача в аренду все остальное время.

За последние 2 года главной движущей силой на рынке стали жители крупных мегаполисов, которые после проведенных карантинов в своих квартирах решили кардинально улучшить качество жизни. Стоимость недвижимости на Бали в разы ниже, чем в крупных мегаполисах, и тренд на удаленную работу сделали это не просто мечтой, а вполне себе реальностью.
1
С одной стороны, покупатели потенциально хотят переехать в место с теплым климатом, хорошей экологией, развитой инфраструктурой, океаном и всеми другими радостями, которые есть на Бали.
2
С другой стороны, покупатели ищут стабильные инвестиции с потенциалом роста. Тогда как рынки недвижимости в развитых странах сильно перегреты и показывают крайне низкую доходность.
Из-за частичных ограничений на передвижения в мире, спрос на недвижимость реализовывался через удаленные сделки.
Помимо традиционных покупателей Балийской недвижимости из числа резидентов крупных мегаполисов Азиатского региона, большую активность проявляют покупатели из США, Европы и стран СНГ.

Из-за частичных ограничений на передвижения в мире, спрос на недвижимости реализовывался через удаленные сделки. Законодательство Индонезии разрешает удаленно заключать нотариальные договоры лизинга, где нотариус выступает в качестве гаранта сделки.

Это важный момент, потому что реальный интерес со стороны иностранных покупателей нам только предстоит узнать после запуска прямых рейсов на Бали и отмены обязательного карантина.
4. Прибыльная инвестиция
По общему правилу, курортная недвижимость больше про лайфстайл и инвестиции в качество жизни. Чувство своего дома у океана в тропиках - это уже достаточная доходность для большинства.

Особенно это больше применимо к развитым рынкам в странах западной Европы за счет устоявшегося баланса спроса и предложения.

На Бали же все не так. Здесь рынок находится только в начале своего пути. Поэтому при постоянно растущем спросе, предложение за ним никак не поспевает (в том числе за счет почти полного отсутствия иностранных застройщиков и отсутствия доступа к кредиту, о чем я писал выше).
Официально ставка капитализации (арендная доходность)
на рынке недвижимости Бали - 7.8% годовых, но на качественную недвижимость,
при входе по правильной цене эти показатели могут быть значительно выше.
Например, если покупатели не уходили в спорные локации и не переплачивали за вход - за последние 5 лет недвижимые активы сделали в среднем +100% за счет роста стоимости и арендного дохода.

Поэтому в случае с Бали все это привлекает интерес не только классических покупателей, но и инвесторов. Здесь присутствуют как профессиональные игроки в лице крупных фондов и небольших семейных предприятий, так и непрофессиональные.

Выводы

Инвестиционные стратегии и тезисы у всех разные, но если в общем - все ищут диверсификацию, стабильную доходность и сохранение капитала.

Особый рост интереса я вижу именно за последние 2 года. Инвесторы из традиционных рынков продолжают переходить в недооцененные регионы и банально выходить из перегретых классов активов.

Если в первый год пандемии особо активны были инвесторы из стран СНГ, то в последние полгода активизировались покупатели из США и стран Европы.
Кто будет заправлять на рынке после открытия острова - мы узнаем совсем скоро.
Александр Соковых
Сооснователь Asai Capital Group
Всегда свежие новости на нашем канале в Telegram
Оцените пост