инвестиции

Особенности рынка недвижимости Бали

Чем примечателен современный рынок недвижимости Бали и чем это может быть интересно инвесторам.
Часть 1. Стабильный рост и отсутствие скидок даже во времена нестабильности
Начнем с такой неочевидной штуки, как почти полное отсутствие возможности для входа значительно ниже рынка. Как бы контринтуитивно это не звучало, но это говорит в первую очередь о стабильности на рынке недвижимости.

Приведу пример
Последние 2 года ряд инвесторов из лица моих клиентов и просто подписчиков активно искали распродажи на рынке недвижимости Бали в надежде зайти по более выгодной цене.

Тут я хочу отдать должное, что многие продолжают пользоваться заветами Барона Ротшильда полуторавековой давности. Но мир с тех пор сильно изменился, да и кровь уже мало где реально течет по улицам. Сама возможность входа рынка - дело двоякое. С одной стороны вы действительно получаете актив по более выгодной цене.
Но с другой стороны, это говорит о том, что на рынке не всё хорошо, и продавцы спешат избавиться от активов. Может цикл не тот, кризис или вообще пузырь, который вот-вот лопнет. В итоге, пандемия заканчивается, эти инвесторы никуда не зашли. Тогда как отдельные лоты на Бали, которые мы вместе рассматривали, успели подорожать уже вдвое с 2020 года.

При этом инфляция обесценивает доллары со скоростью 5% в год, рубли еще быстрее. Вывод: отсутствие скидок даже в нестабильные времена - это верный признак что вы находитесь на стабильно растущем рынке.
Часть 2. Отсутствие закредитованности на рынке недвижимости
Про доступ к кредитам и в особенности к ипотеке в Индонезии я уже писал.
Коротко - тут все плохо: ставки нерыночные, условия конские. На выходе - недвижимость приобретается за кеш. А в такой среде рынок куда более устойчив в глобальным катаклизмам и вот почему.

Как многие успели заметить, за последние 2 года рынок недвижимости во всем мире активно зашевелился и много где начался настоящий бум.
Например, в Сочи цены на отдельные объекты сейчас выросли почти в два раза в рублевом эквиваленте. В Москве история похожая, только цифры скромнее.

Но при этом и закредитованность населения выросла аналогично более чем в два раза. При этом платежеспособность населения продолжает падать.
Такое положение дел вместе с взрывным ростом инфляции существенно повышает риск событий, которые мы уже видели в 2008 году в США и Испании.

Схематично это выглядит так:
1
ЦБ повышает ключевые ставки в противовес инфляции
2
Ставки по ипотеке растут
3
Ряд заемщиков не могут оплачивать повышенные ставки
4
Ипотечные объекты массово оказываются на рынке
5
Рынок недвижимости летит вниз
Вывод: Когда объекты недвижимости покупаются за кеш рынок куда более устойчив не только к экономическим изменениям, но и таким форс-мажорам, как пандемия.

Ну и вишенка на торте

Это создает дополнительное пространство для взрывного роста на рынке недвижимости после смягчения кредитных требований.
Часть 3. Взрывной рост спроса со стороны иностранных покупателей
Раньше Балийская недвижимость пользовалась спросом в первую очередь у классических покупателей курортной недвижимости, целью которых был отдых в своих резиденциях во время отпусков и сдача в аренду все остальное время.

За последние 2 года главной движущей силой на рынке стали жители крупных мегаполисов, которые после проведенных карантинов в своих квартирах решили кардинально улучшить качество жизни. Стоимость недвижимости на Бали в разы ниже, чем в крупных мегаполисах, и тренд на удаленную работу сделали это не просто мечтой, а вполне себе реальностью.
1
С одной стороны, покупатели потенциально хотят переехать в место с теплым климатом, хорошей экологией, развитой инфраструктурой, океаном и всеми другими радостями, которые есть на Бали.
2
С другой стороны, покупатели ищут стабильные инвестиции с потенциалом роста. Тогда как рынки недвижимости в развитых странах сильно перегреты и показывают крайне низкую доходность.
Из-за частичных ограничений на передвижения в мире, спрос на недвижимость реализовывался через удаленные сделки.
Помимо традиционных покупателей Балийской недвижимости из числа резидентов крупных мегаполисов Азиатского региона, большую активность проявляют покупатели из США, Европы и стран СНГ.

Из-за частичных ограничений на передвижения в мире, спрос на недвижимости реализовывался через удаленные сделки. Законодательство Индонезии разрешает удаленно заключать нотариальные договоры лизинга, где нотариус выступает в качестве гаранта сделки.

Это важный момент, потому что реальный интерес со стороны иностранных покупателей нам только предстоит узнать после запуска прямых рейсов на Бали и отмены обязательного карантина.
Александр Соковых
Сооснователь Asai Capital Group
Всегда свежие новости на нашем канале в Telegram
Оцените пост